Nouveautés fiscales 2024 et 2025 : Loi Le Meur et loi de finances 2025 :

Ce début d’année a vu la confirmation d’une loi promulguée fin 2024 et l’annonce de la nouvelle loi de finance avec une nouvelle donne pour les propriétaires de meublés et les hauts revenus notamment.

Les lois Le Meur et la loi de finances pour 2025 apportent des changements notables pour les investisseurs immobiliers et les contribuables à hauts revenus.

Entre réforme de la fiscalité pour les meublés de tourisme non-classé, la création de la contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR) et la modification du traitement de l’amortissement comptable en location meublée, les stratégies patrimoniales doivent être ajustées.

Tout n’est pas négatif, avec une bonne nouvelle dans le cadre des donations familiales.  

1. Immobilier locatif : Fiscalité durcie pour les meublés de tourisme non classés

La loi Le Meur, adoptée fin 2024, vise à renforcer le contrôle sur les locations meublées touristiques non classées. Les principales mesures sont :

• Seuil du régime micro-BIC abaissé à 15 000 € de chiffre d’affaires annuel (contre 77 700 € auparavant).
• Réduction de l’abattement forfaitaire à 30 %.
• Au-delà de 15 000 €, les revenus basculent automatiquement sous le régime réel.

Cela limite fortement l’intérêt du régime Micro et pousse alors les contribuables à passer au régime réel. Ce dernier ayant aussi été modifié.

2. Loueur meublé non professionnel : Évolution du traitement de l’amortissement comptable

L’un des changements les plus impactant pour les investisseurs en location meublée dans le cadre non professionnel (LMNP) concerne le traitement de l’amortissement comptable.

Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués dans le cadre du régime réel n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien. La loi de finances 2025 modifie cette règle :

• Désormais, les amortissements viendront majorer la plus-value imposable, augmentant ainsi le montant taxable.

L’assiette de calcul sera la suivante :

• Prix de cession – [Prix d’acquisition – amortissements déduits + travaux (réel ou forfait 15 %) + frais d’acquisition (réel ou forfait de 7,5 %)]

Cette évolution impacte particulièrement les investisseurs ayant opté pour le régime réel et qui ont bénéficié d’un amortissement comptable par le passé.

3. Hauts revenus : une nouvelle mesure avec La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR)

La CDHR, introduite par la loi de finances 2025, garantit une imposition minimale de 20 % pour les contribuables disposant de hauts revenus. Elle concerne les résidents fiscaux français ayant un revenu fiscal de référence (RFR) supérieur à :

• 250 000 € pour une personne seule,
• 500 000 € pour un couple marié ou pacsé.

La contribution différentielle est due si l’impôt payé (IR et CEHR) est inférieur à 20 % du revenu de référence du foyer fiscal. Certaines mesures de tempéraments sont prévues pour limiter l’impact de cette contribution (comme pour les revenus exceptionnels par exemple).

Cette mesure vise à plus de « justice fiscale » pour s’assurer que les personnes concernées payent à minima 20 % d’impôt au-delà d’un certain seuil.

4. Un point positif pour la transmission, Un abattement exceptionnel de 100 000 € pour les donations

Enfin, la loi de finances 2025 introduit un abattement temporaire de 100 000 € pour les donations en ligne directe, à condition que les fonds soient utilisés pour :

• L’acquisition d’un bien immobilier neuf,
• Ou des travaux de rénovation énergétique sur la résidence principale du donataire.

Les investissements doivent être réalisés dans les six mois suivant la donation. Cet abattement est cumulable avec les abattements classiques.

Cela peut concerner les enfants, mais aussi petits enfants et sous conditions neveux et nièces.

Sans grande surprises, on peut constater un durcissement de la fiscalité (meublé, CDHR) avec des impacts forts à plusieurs niveaux pour les hauts revenus, mais aussi bon nombre d’investisseurs immobiliers qui trouvaient dans le meublé un eldorado.

Cela confirme l’idée qu’il ne faut pas choisir un placement seulement en fonction de son dispositif fiscal.

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